一、年末“抢收效应”助推销面增速转正，开发投资继续走强

房地产销售在疫情后半段表现稳健。今年以来，前有疫情冲击，后有融资监管收紧，然而积压购房需求集中释放动力较强，使房地产成交量得以迎头赶上。7-8月“淡季不淡”，9-10月“金九银十”，11-12月则尽显“抢收效应”。为冲刺年度业绩，年末开发企业普遍加大了推盘和营销力度，以价跑量现象突出。

1-11月份，商品房销售面积15.1亿平方米，同比增长1.3%，增速比1-10月份提高1.3pct；商品房销售额14.9万亿元，增长7.2%，增速提高1.4pct。不仅填补了疫情期间的深坑，还走出了盘桓两年的负增区间。近期LPR连续7个月横盘，首套房利率连续3个月不变，稳定在5.24%平台期，或为阶段性底部，也表明了成交多基于合理购房需求。其中，TOP30-50房企发力最为明显。截至11月末，超过六成百强房企年度销售目标完成率达90%以上，TOP30头部房企完成目标无虞，多数百强房企有望追赶年初定下的业绩目标。

房价方面总体维持着稳中有降的态势，11月70个大中城市新房价格指数环比/同比增速为0.1%/4%，均较上期收窄；二手房价格指数环比/同比增速均与上期持平。然而局部地区销售火爆、房价上涨过快也引发了调控升级。

房地产开发投资韧劲十足，增速继续走强。1-11月份，全国房地产开发投资129492亿元，同比增长6.8%，增速比1-10月份提高0.5pct。从其两大组成部分来看，尽管土地购置面积累计降幅扩大至-5.2%，但成交溢价率的提高使成交价款增幅扩大至16.1%，土地投资整体不弱。各线城市土地成交面积增长首次全面放缓，100个大中城市中，一线/二线/三线代表城市土地成交面积累计增速分别降至17.3%/6.5%/11.5%，较上期收窄2.9pct/1.5pct/4.7pct。建安投资方面继续稳步复苏，房屋累计施工面积约9亿平方米，同比增长3.2%，较上期提高0.2pct；新开工/竣工面积降幅分别为-2%/-7.3%，均较上期进一步收窄。

二、重要会议召开，重申“稳楼市”要求

年末两个重要会议已召开，传递出2021年楼市政策信号。一是住建部房地产工作座谈会，重申了坚定落实“房住不炒”和“长效机制”；二是中央政治局会议，指出要“促进房地产市场平稳健康发展”，相比2018年和2019年的年末政治局会议均未提及房地产，此次重申意味着房地产调控仍然是供给侧改革框架中的一部分。

“房住不炒”和“因城施策”作为房地产政策主基调，即便在疫情期间也未曾动摇，在疫情过后将作为长效机制继续贯彻执行。中央经济工作会议召开在即，“稳楼市”将依然是2021年房地产政策的内核诉求。

三、展望2021年，预计楼市政策环境“一变两不变”，成交基本平稳，投资增速小幅收窄

预计2021年，楼市政策环境将呈现出“一变两不变”的特征。“变”的是，“三道红线”融资监管新政改变了行业生态，将同时对房企融资、销售、开发行为产生影响；“不变”的是，“房住不炒”和“因城施策”的政策基调不变，城镇化维持增长的长期趋势不变。

预计房地产市场成交基本平稳。刚需仍是政策支持的对象，2021年初销售有望延续复苏行情，居民购房需求平稳释放；但下半年受三四线城市拖累，销量存在下行压力。全年销售面积和销售额同比增速可能分别约为2%和5%，并呈现前高后低的态势。

房价涨幅有望进一步收窄。在常态化组合调控下，房价上涨空间将十分有限；同时畅通资金链的诉求倒逼房企更加重视内源性融资，以价换量促回款是一个稳定可控的选择。预计2021年房价同比增速稳中有降，商品房平均售价涨幅有望进一步收窄至3%左右。

房地产投资增速或小幅收窄。一方面，土地投资将在融资约束下明显失速。“三道红线”融资新政下，多数房企面临“踩线”压力，倚仗“大而不倒”坐等救济的投机心态不再适用，房企融资战线被迫收缩，有息负债规模增速持续走低。反映到拿地上，预计房企将一改2020年大力补仓的风格，转而趋于谨慎，土地购置费增速回落至约4%。另一方面，建安投资对开发投资的支撑将再次凸显。三方面因素促使房企倾向于加大新开工和施工力度，带动竣工面积转好：一是多数房企现有土储还能维持3-5年的存续，可开发项目供应充足；二是随着疫情拨云见日，工程项目施工进度不再受到大的约束，开发能力提升；三是在融资监管下，房企加快销售回款、畅通资金链的诉求提升，客观上需要加快竣工满足可售房源供应。叠加土储结构中一二线城市占比提升使单位施工强度增长2%左右，建安投资或能实现7%左右的增长。综合来看，预计2021年房地产投资增速前高后低，中枢较2020年小幅下移至6%。